Anfechtung wegen arglistiger Täuschung beim Hauskauf

Hoffnung für betrogene Hauskäufer bleibt gering

Frankfurt, 22.09.2009 – Böses Erwachen nach dem Hauskauf. Der Keller ist nass. Die neuen Eigenheimbesitzer sind geschockt. „Eine feuchte Stelle mag vielleicht noch gehen, aber eine richtig nasse Außenwand im Keller – das ist Betrug und der Verkäufer hat uns arglistig getäuscht“, so eine übliche Reaktion betroffener Hauskäufer.

So geht es vor das Landgericht. Ein Jahr später ergeht das Urteil und neben den mehreren tausend Euro für Gerichtskosten, den eigenen Rechtsanwalt und einen Gutachter muß nun auch noch der Anwalt der Gegenseite bezahlt werden. Der Prozess „Anfechtung wegen arglistiger Täuschung“ ist leider verloren. Das passiert oft, auch wenn es gelegentliche Ausnahmen gibt. So gewannen die Käufer vor dem OLG Saarbrücken in der Berufungsinstanz (4 U 90/08) ihren Prozess in genau so einem Fall mit nasser Kelleraußenwand. Doch wer glaubt, das Gesetz wäre automatisch auf der Seite geschädigter Hauskäufer, ist falsch informiert.

Es ist keine gute Idee, es im Nachhinein auf den Rechtsstreit ankommen zu lassen. Die Ungewissheit über den Ausgang, die Kosten des Verfahrens, die Mühe, Zeit und Nerven, die ein Kläger und seine Familie brauchen, sind erheblich. Der Ausgang des Verfahrens ist immer unsicher. Manchmal sind es kleine Details, wie eine unklare Formulierung, ein fehlendes Schriftstück oder eine anders erwartete Zeugenaussage, die juristisch von großer Bedeutung sind. Die Laufzeit bis zur ersten Entscheidung dauert circa ein Jahr und nicht selten wird die zweite Berufungsinstanz des Oberlandesgerichts bemüht. Das ganze Verfahren dauert dann schon ca. zwei Jahre.

„Wer so viel Geld für ein Haus ausgibt, sollte sich vorher vom einwandfreien Zustand der Immobilie mit Hilfe eines Sachverständigen überzeugen.“ erläutert Thomas F. Fruhwirth, geschäftsführender Gesellschafter der Fruhwirth KG und Betreiber des bundesweiten Dienstes hausinspektor.de. „Der Instandhaltungsstau bei gebrauchten Immobilien liegt häufig bei ca. 50.000 EUR“, so Thomas F. Fruhwirth weiter. „Es gibt gerade seit Anfang 2009 aufgrund einer Gesetzesänderung verbreitet Missverständnisse, die fatale Folgen haben können.“

Das Missverständnis ist durch die Reform des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) entstanden, das im Dezember 2008 in Kraft trat. Dort ist bestimmt, dass Marktteilnehmer, somit jeder Verkäufer oder Makler, “irreführende geschäftliche Handlungen“ (Kap.1 §5 UWG) unterlassen müssen. Hierzu gehören ausdrücklich z.B. die Täuschung über Umstände der Notwendigkeit eines Austauschs oder einer Reparatur, oder auch die Irreführung durch „Verschweigen einer Tatsache“ (Kap.1 §5a UWG), die eine Kaufentscheidung beeinflussen.

Nun ist es keinesfalls einleuchtend, dass der betroffene Käufer eines Hauses von dieser Regelung des UWG nicht direkt profitiert. Die Regelung kann jeder Mitbewerber eines Maklers nutzen, um seinen Konkurrenten zum wettbewerbskonformen Verhalten zu zwingen. Dies geschieht mit Abmahnungen und Unterlassungserklärungen. Doch für den Käufer selbst gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), in dem nach §123 BGB die Kaufzusage (Willenserklärung) bei arglistiger Täuschung angefochten werden kann.

Nun steht sinngemäß in vielen Kaufverträgen, die der Notar vorlegt, dass eine Gewähr für die Größe des Gebäudes und seine Beschaffenheit, insbesondere für Schäden, Fehler und Mängel ausgeschlossen ist. Nach Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) darf dennoch ein Verkäufer wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen. Bei wesentlichen, verschwiegenen Mängeln der Kaufsache kann somit ein Hauskaufvertrag auch angefochten werden. Offensichtliche, wesentliche Mängel können nicht arglistig verschwiegen werden; dies ist nur bei versteckten Mängeln möglich.

So eindeutig dem Käufer die Arglistige Täuschung auch vorkommen mag, juristisch sieht die Angelegenheit meist anders aus. Es kommt bei arglistiger Täuschung nicht darauf an, ob das erworbene Objekt wirklich schwerwiegende Mängel hat, von denen der Käufer nichts wusste und die seine Kaufentscheidung beeinflusst hätten. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs von diesen schwerwiegenden Mängeln wusste und es dem Käufer verschwiegen hat.

Die Kosten für einen Rechtsstreit sind hoch. Für die Verhandlung am Landgericht fallen als Kosten, bei einem Kaufobjekt im Wert von 250.000 EUR, für Gericht und eigenen Anwalt ca. 5.000 EUR an, hinzu kommen die Gutachterkosten. Bis zum Urteil des Landgerichts vergeht häufig ein Jahr. Geht die Angelegenheit in die Berufung, fallen nochmals hohe Kosten an. Es verstreichen weitere Monate, bis der Käufer entweder den verlangten Schadenersatz oder die Rückabwicklung des Kaufs zugesprochen bekommt oder für den verlorenen Prozess auch noch die Kosten der Gegenseite tragen muß. „Wer nach dem Hauskauf so etwas erlebt, wird sich wünschen, er hätte zuvor einen Hausinspektor beauftragt.“ betont Thomas F. Fruhwirth.

Schützen kann sich jeder Hauskäufer, wenn er vor dem Kauf eine bauliche Begutachtung des Gebäudes durchführen läßt. Bei einer Hausinspektion begeht ein Bausachverständiger das Gebäude und listet die Mängel mit den notwendigen Maßnahmen zur Instandsetzung und den dafür anfallenden Kosten auf. Mit dem schriftlichen Bericht kann der Hauskäufer die vom Hausinspektor erkannten Mängel und Kosten Punkt für Punkt mit Maßnahme und Menge nachvollziehen und hat Argumente in der Kaufverhandlung.

Wer eine bauliche Begutachtung seines Hauses wünscht, sollte in jedem Fall einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen. Ein richtiger Bausachverständiger wird für sein Gutachten bezahlt. Personen, die vom Kunden Provisionen für Kaufpreisverhandlungen oder Maklerei verlangen, haben erkennbar andere Interessen.